Dom, trzy mieszkania
i taras na dachu.

1. Wynik, który można sprawdzić

Scenariusz środkowy zakłada 16 500 zł/m² za dwa wyremontowane mieszkania oraz 1 062 500 zł za nowe mieszkanie 50 m² z tarasem 50 m². Porównawczy zakup gotowych lokali i zaplecza z opłatami kosztuje 3 345 054 zł; różnica to 616 982 zł. Zysk przy alternatywnej odsprzedaży wynosi 447 767 zł po prowizji 2,46%, przed PIT/CIT i ewentualnym VAT należnym.

Około 20% oszczędności jest scenariuszem, nie gwarancją. Przy cenie 17 000 zł/m² za istniejące lokale, niezmienionej cenie nowego lokalu i niezmienionym kosztorysie oszczędność wynosi 20,01%, a ROI ze sprzedaży 18,71%. Nie należy nazywać oszczędności „20% ROI”.

ROI nie jest roczne; dotyczy 24 miesięcy. Prowizja jest odjęta od przychodu; mianownik ROI to nakład przed sprzedażą. Koszt czasu inwestora, utraconych możliwości i tymczasowego zamieszkania nie został oszacowany. Nie ma dochodu z najmu podczas realizacji ani w wyniku końcowym tego modelu.

2. Zakres i powierzchnie

Podstawą wyceny dwóch istniejących mieszkań jest suma pomieszczeń: 69,52 + 58,87 = 128,39 m², a nowego lokalu — 50 m². Istniejące lokale są na parterze i piętrze. Wielkości wymagają pomiaru według właściwej normy i dokumentacji samodzielności. Podane w ogłoszeniu 302,78 m² obejmuje także piwnicę, strych, komunikację i taras; nie jest tu przeliczane przez stawkę mieszkania.

Piwnica i garaż pozostają zapleczem gospodarczym. Wartość 75 000 zł przyjęto raz za pakiet garażu i większego zaplecza; nie dodano oddzielnej wartości całej działki. Istniejący ogród i taras 11,55 m² wpływają na atrakcyjność, lecz nie są dopisywane drugi raz jako osobna „premia”. Mieszkanie nowe ma mieć 50 m² także po zapewnieniu komunikacji; powierzchnia tarasu 50 m² nie jest dodatkową powierzchnią mieszkalną.

Nadbudowa zastępuje niski strych. Wariant zakłada szkielet drewniany, lekkie przegrody, suche podłogi, okładziny gipsowo-włóknowe oraz cementowe w strefach mokrych. SPC/Rocko może być warstwą wykończeniową odpowiedniego systemu; nie zastępuje konstrukcji, wymaganej odporności ogniowej ani hydroizolacji tarasu. Nie porównano w tej aktualizacji osobnej oferty konstrukcji stalowej.

3. Łączny budżet projektu

Remont i nadbudowa mają odrębne rezerwy: 15% oraz 12%. Kwoty to wydatki brutto bez odliczenia VAT. 18 000 zł obejmuje nabycie i weryfikację prawną; badania techniczne, ekspertyza i projekt nadbudowy są osobno w jej kosztorysie. 35 000 zł na podział to budżet formalności po potwierdzeniu, że podział jest możliwy.

4. Remont całego istniejącego domu

Założono prosty, trwały standard gotowy do użytkowania. Remont obejmuje dwa lokale, instalacje i wyposażenie, części wspólne, piwnicę i garaż oraz elewację i otoczenie. Materiały i robocizna mieszczą się w podanych cenach jednostkowych netto.

Granice zakresu: zachowanie istniejącego ocieplenia, miejscowe naprawy tynków i wilgoci, wymiana okien według założonego metrażu, remont piwnicy do standardu gospodarczego. Bez pełnego odkopywania fundamentów, przebudowy werandy, nowego przyłącza z ulicy, wymiany wszystkich stropów lub adaptacji piwnicy na mieszkanie. Pełny nowy ETICS zamiast napraw elewacji pokazano jako przyrost kosztu o 55 000 zł brutto, z uwzględnieniem zastępowanego zakresu — do przedmiaru.

5. Nadbudowa 50 m² i taras na dachu 50 m²

Kwoty bazują na szczegółowym wcześniejszym przedmiarze lekkiej nadbudowy. Dodano kuchnię, AGD i podstawowe meble nowego lokalu, aby porównanie dotyczyło mieszkań gotowych do użytkowania. Taras jest na dachu nowej kondygnacji, nie obok mieszkania. Pozycje tarasu oznaczają koszt dodatkowy ponad zwykły dach już zawarty w nadbudowie.

Aktualizacja koncepcji: pełna attyka bez szkła, taras otwarty. Dotychczasowe 24 000 zł netto (roboczo 30 mb × 800 zł) pozostawiono jako prowizoryczną kwotę budżetową, a nie zweryfikowaną cenę nowej osłony. Źródło [B3] dotyczy poprzedniego wariantu szklanego i nie potwierdza kosztu attyki. Jej długość, lekka konstrukcja, masa, obróbki i mocowania wymagają osobnej oferty; wynik ROI zmieni się wraz z faktyczną ceną.

Schody oraz bezpieczne wyjście na dach są ujęte budżetowo. Nowy schemat funkcjonalny zakłada prywatne schody w docelowych 50 m² mieszkania oraz otwieraną nieprzeszkloną pokrywę nad wyjściem. Prześwit, geometria, szczelność i wygoda użytkowania wymagają projektu i oferty. Rezerwa na lokalne wzmocnienia nie zapewnia, że istniejąca konstrukcja przeniesie obciążenia. Lokalizację PV oraz możliwość zachowania 50 m² użytkowego tarasu również musi potwierdzić projekt.

6. Ten sam projekt z tarasem i bez tarasu

Przy założonej premii 25% od bazowej ceny nowego lokalu 850 000 zł taras podnosi cenę o 212 500 zł. Koszt dodatkowy wynosi 150 998,40 zł, a dodatkowy zysk po prowizji — 56 274,10 zł. Aby sam taras pokrył koszt i prowizję, potrzebna jest premia co najmniej 154 807 zł, czyli około 18,2% ceny lokalu bez tarasu.

Premia 25% jest założeniem scenariusza. Oferty mieszkań z różnymi tarasami nie są wystarczającą parą porównawczą do jej potwierdzenia. Wariant bez tarasu zachowuje inne koszty, standard i 24-miesięczny okres; nie wyceniono ewentualnie krótszej realizacji.

7. Porównanie z zakupem gotowych mieszkań

Gotowe lokale porównujemy do finalnego stanu po remoncie i wyposażeniu. Wskaźnik 18,44% obejmuje koszty transakcyjne po obu stronach. Gdy zestawić nakład projektu wyłącznie z cenami gotowych nieruchomości, bez ich opłat nabycia, różnica wynosi 16,21%. Przy zakupie gotowych bez PCC, lecz z 24 000 zł innych opłat, oszczędność wynosi 16,83%.

Wartość porównawcza jest hipotetycznym koszykiem o zbliżonym metrażu i standardzie. Gotowe lokale w nowych budynkach mogą mieć windę, inny standard części wspólnych czy lepszą płynność; starszy dom z nadbudową nie uzyskuje automatycznie takiej samej ceny. Porównanie nie dowodzi istnienia trzech identycznych ofert dostępnych jednocześnie.

9. Scenariusze cenowe i próg 20%

Każdy wiersz ma ten sam nakład 2 728 072 zł. Niższy i wyższy wariant nie są prognozą prawdopodobieństwa; zmieniają ceny, nie zakres prac. Ceny ofertowe ze źródeł [M1–M6] są punktami odniesienia, nie transakcjami ani wyceną tego domu.

Przy aktualnym budżecie 20% oszczędności wymaga, aby gotowe lokale z opłatami kosztowały co najmniej 3 410 090 zł, czyli same nieruchomości około 3 319 696 zł przy PCC 2% i 24 000 zł opłat. Przy stałej cenie nowego lokalu i zaplecza odpowiada to około 16 997 zł za m² istniejących mieszkań. 20% ROI ze sprzedaży wymaga osobno ceny sprzedaży całego pakietu około 3 356 250 zł przed prowizją.

10. Co zmienia wynik

W wariantach „ceny sprzedaży −5%” obniżono przyszły przychód z odsprzedaży, pozostawiając niezmieniony porównawczy koszt zakupu gotowych dziś. Dlatego wskaźnik oszczędności nie zmienia się od samego tego szoku. Dodatkowe 15% dotyczy prac i wyposażenia ponad rezerwy już zapisane w budżecie. Warianty +55 000 zł i +150 000 zł są oddzielnymi scenariuszami zakresu, nie kwotami pewnego ryzyka.

11. Warunki, których budżet nie zastępuje

• Projekt i aktualne ustalenia planistyczne muszą dopuścić nadbudowę, taras i trzeci lokal; model nie potwierdza uzyskanego pozwolenia ani możliwości wyodrębnienia trzech mieszkań.
• Ekspertyza musi potwierdzić nośność fundamentów i stropów, możliwość wykonania wyjścia na dach, bezpieczeństwo pożarowe i akustyczne oraz utrzymanie zakładanej powierzchni po komunikacji i instalacjach. Trzeba rozwiązać rozmieszczenie PV i odwodnienie dachu.
• Metraż, przedmiar robót, stan wilgoci, okna i elewacja wymagają pomiaru. Budżet nie jest ofertą wykonawczą. Stawki pakietowe bywają niższe od cenników „od”; ich osiągnięcie wymaga ofert.
• W modelu zakup nieruchomości jest z PCC 2% bez zwolnienia. Porównawczy zakup bez PCC pokazano osobno. 8% VAT na część kompleksowych usług mieszkaniowych jest założeniem warunkowym; luźne materiały, wyposażenie i wskazane usługi mają 23%. Zmiana kwalifikacji budynku lub sposobu zlecenia zmienia koszty.
• Wynik odsprzedaży jest przed PIT/CIT i ewentualnym VAT należnym, którego rozliczenie zależy od sytuacji sprzedającego i sposobu realizacji. Bez ustalenia tych zasad nie należy traktować wyniku jako zysku netto. Kalkulator pozwala wpisać łączny koszt finansowania.

12. Źródła i status danych

Odczyt aktualnych źródeł: 10.09.2026. Materiały o domu: ogłoszenie sprzedającego oraz udostępnione rzuty i fotografie. Kwoty z cenników nie są indywidualną ofertą dla Sztuki 15. Wcześniejsze źródła nadbudowy oznaczono oddzielnie; nie przedstawiamy ich jako nowej wyceny wykonawcy.

1. [R1] ADREM — cennik robocizny, netto ↗

   Punkt elektryczny od 150 zł, płytki od 170 zł/m², malowanie od 20 zł/m². Stawki naszego budżetu są założeniami dla zlecenia pakietowego, nie ofertą ADREM.

2. [R2] ALBIN — remonty Warszawa 2026 ↗

   Orientacyjny standard średni 2500–3300 zł/m², rezerwa 10–15%; częściowa wymiana instalacji. Punkt kontroli rzędu kosztów, a nie zamiennik przedmiaru domu.

3. [R3] CHATOS — elewacja i docieplenie ↗

   Malowanie elewacji 50–100 zł/m² netto; pełny ETICS EPS 250–400 zł/m² netto. Przyjęto naprawę istniejącego ocieplenia; pełną wymianę pokazano jako osobną zmianę zakresu.

4. [B1] WOODPECKER — Aligator 50 m², kosztorys producenta ↗

   Źródło wcześniejszej analizy z 10.09.2026: deweloperski bez fundamentu 202640 zł brutto. W tym ponownym odczycie PDF niedostępny; nie jest ofertą nadbudowy na istniejącym domu.

5. [B2] Wood Idea — drewno KVH ↗

   Punkt materiałowy wcześniejszego kosztorysu; ilości i stawki nadbudowy przeniesiono z jego jawnego przedmiaru, bez nowej oferty wykonawcy.

6. [B3] Bunto Home — historyczne odniesienie dla wariantu szklanego ↗

   Odczyt 10.09.2026: szkło na stalowych słupkach 769–1000 zł netto/mb. Nowa koncepcja zakłada pełną attykę bez szkła. To źródło nie wycenia attyki; dotychczasowe 24 000 zł netto pozostaje wyłącznie kwotą budżetową do zastąpienia ofertą na zmieniony zakres.

7. [T1] Ministerstwo Finansów — stawki PCC ↗

   Model zakłada 2% PCC przy zakupie domu i porównawczym zakupie trzech lokali z rynku wtórnego, bez zwolnień. Osobno pokazano porównanie bez PCC.

8. [T2] Ustawa VAT — art.41 ust.12–12c i przepisy stawek ↗

   8% w modelu dotyczy wyłącznie kwalifikujących kompleksowych usług mieszkaniowych;23% dla wyposażenia, AGD, usług projektowych oraz wskazanych prac zewnętrznych. Kwalifikacja do ustalenia. Bez odliczenia VAT i bez rozliczenia VAT należnego od późniejszej sprzedaży.

9. [M1] Fundamentowa — 59 m², 925000 zł ↗

   Odczyt 10.09.2026. Cena ofertowa, nie transakcyjna. Po pełnym remoncie; 3 pokoje, balkon i piwnica ok. 6 m². Wyposażenie i AGD w opisie; bez garażu.

10. [M4] Garwolińska — 48 m², 799000 zł ↗

    Odczyt 10.09.2026. Cena ofertowa, nie transakcyjna. Do wprowadzenia; 3 pokoje, balkon, piwnica 8,4 m². Brak windy. Bez garażu; zakres ruchomego wyposażenia niepotwierdzony.

11. [M5] Grenadierów — 56 m², 795000 zł ↗

    Odczyt 10.09.2026. Cena ofertowa, nie transakcyjna. Do zamieszkania lub remontu według opisu; 3 pokoje, balkon, piwnica, bez windy. Cena bez wskazanej osobnej dopłaty za garaż; garażu nie podano.

12. [M6] Ostrobramska · balkon — 50 m², 950000 zł ↗

    Odczyt 10.09.2026. Cena ofertowa, nie transakcyjna. 2 pokoje, balkon i komórka; budynek z windą. Zakres remontu nieustalony. Parking ogólnodostępny; brak garażu w pakiecie.

13. [M2] Ostrobramska 126 · taras — 48,1 m², 920000 zł ↗

    Odczyt 10.09.2026. Cena ofertowa, nie transakcyjna. Gotowe do zamieszkania; taras 14 m², 2. piętro. Komórka w cenie; opcjonalny garaż +69 000 zł.

14. [M3] Majdańska · taras 50 m² — 70 m², 1200000 zł ↗

    Odczyt 10.09.2026. Cena ofertowa, nie transakcyjna. Urządzone, do wprowadzenia; taras 50 m²; brak windy. Miejsce garażowe w cenie.