Odświeżenie dwóch mieszkań
45–65 tys. złMalowanie i podłogi. Istniejące instalacje pozostają.KOSZTORYS KONCEPCYJNY · 11.09.2026
Prosty zakres.
Jawne założenia.
Odświeżenie dwóch mieszkań oraz lekkie dodatkowe piętro. Wariant bez tarasu i z otwartym tarasem 50 m².
Kwoty brutto, z materiałem i robocizną. Każda grupa zawiera osobno widoczną rezerwę 10%. To autorskie przedziały planistyczne oparte na publicznych cennikach i informacjach właściciela, nie wycena po wizji lokalnej.
Istniejące pomieszczenia dwóch mieszkań: około 128,39 m², bez wspólnej klatki i tarasu. Do kosztów przyjęto orientacyjnie 460 m² ścian i sufitów oraz 115 m² podłóg. Ilości wymagają obmiaru.
Nowe piętro bez tarasu
299–410 tys. złOkoło 50 m² do własnego wykończenia, z projektem i dachem.Nowe piętro z tarasem
366–520 tys. złTen sam zakres + otwarty taras około 50 m² i wyjście ze wspólnej klatki.Odświeżenie dwóch mieszkań
| Zakres | Ilość | Stawka brutto | Kwota brutto |
|---|---|---|---|
| Malowanie ścian i sufitówFarba, dwie warstwy, miejscowe poprawki i gruntowanie; bez gładzi w całym domu. | 460 m² | 35 zł – 48 zł | 16 100 zł – 22 080 zł |
| Nowe panele z podkładem i montażemPodłogi poza łazienkami; standard ekonomiczny / średni. | 115 m² | 140 zł – 200 zł | 16 100 zł – 23 000 zł |
| Demontaż dotychczasowych podłógBez skuwania wszystkich wylewek. | 115 m² | 20 zł – 32 zł | 2 300 zł – 3 680 zł |
| Listwy i progi z montażemIlość orientacyjna do pomiaru. | 110 mb | 30 zł – 45 zł | 3 300 zł – 4 950 zł |
| Lokalne wyrównanie podłożaZałożenie ograniczonej powierzchni; stan pod panelami sprawdzi wykonawca. | 20 m² | 70 zł – 110 zł | 1 400 zł – 2 200 zł |
| Zabezpieczenie, transport, odpady i sprzątanieDwa mieszkania o łącznej powierzchni pomieszczeń ok. 128,39 m². | 1 pakiet | 2 000 zł – 3 500 zł | 2 000 zł – 3 500 zł |
| Rezerwa 10% | — | — | 4 120 zł – 5 941 zł |
| Razem z rezerwą | — | — | 45 320 zł – 65 351 zł |
Nadbudowa około 50 m² bez tarasu użytkowego
| Zakres | Ilość | Stawka brutto | Kwota brutto |
|---|---|---|---|
| Projekt, ekspertyza i formalnościProjekt architektoniczno-konstrukcyjny, inwentaryzacja, ekspertyza i przygotowanie dokumentacji pozwolenia. Założenie budżetowe, nie cennik opłaty urzędowej. | 1 pakiet | 30 000 zł – 40 000 zł | 30 000 zł – 40 000 zł |
| Organizacja prac na wysokościDźwig, zabezpieczenia, transport, odpady i kierowanie pracami. | 1 pakiet | 10 000 zł – 16 000 zł | 10 000 zł – 16 000 zł |
| Rozbiórka starego dachu i zabezpieczenie domuUsunięcie pokrycia i więźby, tymczasowa ochrona przed deszczem; bez rozbiórki istniejących mieszkań. | 1 pakiet | 14 000 zł – 22 000 zł | 14 000 zł – 22 000 zł |
| Lekka konstrukcja, ocieplenie, okna i nowy dachDrewno konstrukcyjne, poszycie, izolacja, elewacja nowego piętra, okna, drzwi wejściowe i zwykły szczelny dach płaski. Bez fundamentu nowego domu. | 50 m² | 2 700 zł – 3 400 zł | 135 000 zł – 170 000 zł |
| Przygotowanie nowego lokalu do wykończeniaŚcianki, okładziny, podkłady podłóg, elektryka, wod.-kan., ogrzewanie i wentylacja wyłącznie nowego piętra. Bez mebli, kuchni, AGD, podłóg wykończeniowych i białego montażu. | 50 m² | 1 150 zł – 1 550 zł | 57 500 zł – 77 500 zł |
| Dostosowanie istniejącej klatki do nowego piętraDojście do mieszkania, obudowy i prace przy poziomie poddasza; wyjście wyżej, na taras, rozliczone osobno. | 1 pakiet | 10 000 zł – 18 000 zł | 10 000 zł – 18 000 zł |
| Lokalne połączenia i dostosowanie konstrukcjiWstępna kwota na detale oparcia lekkiej nadbudowy. Nie obejmuje dużych wzmocnień fundamentów, ścian ani wymiany stropu. | 1 pakiet | 10 000 zł – 20 000 zł | 10 000 zł – 20 000 zł |
| Przeniesienie instalacji fotowoltaicznejDemontaż, ponowny montaż i odbiór. Docelowe miejsce 5,5 kW trzeba ustalić z projektantem. | 1 pakiet | 5 000 zł – 9 000 zł | 5 000 zł – 9 000 zł |
| Rezerwa 10% | — | — | 27 150 zł – 37 250 zł |
| Razem z rezerwą | — | — | 298 650 zł – 409 750 zł |
Dopłata: otwarty taras na dachu około 50 m²
| Zakres | Ilość | Stawka brutto | Kwota brutto |
|---|---|---|---|
| Przystosowanie nowego dachu do obciążeń tarasuDopłata względem dachu nieużytkowego w nadbudowie; ostateczna konstrukcja wynika z obliczeń. | 1 pakiet | 10 000 zł – 18 000 zł | 10 000 zł – 18 000 zł |
| Dodatkowa ochrona szczelności i detale odwodnieniaWarstwy ochronne, progi, wpusty i detale pod podestem. Podstawowy szczelny dach jest już w cenie nadbudowy. | 50 m² | 120 zł – 220 zł | 6 000 zł – 11 000 zł |
| Drewniany podest z podkonstrukcją i montażemImpregnowana sosna lub modrzew w prostym układzie. Podest bez przekłuwania membrany, z dostępem do odwodnienia. | 50 m² | 400 zł – 600 zł | 20 000 zł – 30 000 zł |
| Pełna, nieprzezroczysta osłona tarasuDopłata do zwykłej attyki za wysokość i wykończenie ochrony użytkowej; bez szkła. Długość do obmiaru. | 30 mb | 220 zł – 370 zł | 6 600 zł – 11 100 zł |
| Schody wspólne na dach i zamykana obudowa wyjściaPrzedłużenie klatki od strony ogrodu, jeden bieg / układ biegów i mała obudowa z drzwiami. Bez prywatnych schodów w mieszkaniu. | 1 pakiet | 18 000 zł – 28 000 zł | 18 000 zł – 28 000 zł |
| Oświetlenie i gniazdo zewnętrznePodstawowy osprzęt; bez mebli, pergoli i zadaszenia tarasu. | 1 pakiet | 1 000 zł – 2 000 zł | 1 000 zł – 2 000 zł |
| Rezerwa 10% | — | — | 6 160 zł – 10 010 zł |
| Razem z rezerwą | — | — | 67 760 zł – 110 110 zł |
Opcja: odświeżenie istniejącej elewacji
| Zakres | Ilość | Stawka brutto | Kwota brutto |
|---|---|---|---|
| Mycie, miejscowe naprawy i malowanieIstniejąca ocieplona elewacja, bez wymiany całego ocieplenia. Ilość orientacyjna. | 200 m² | 80 zł – 120 zł | 16 000 zł – 24 000 zł |
| Dostęp i osłonyRusztowanie / podnośnik. Przy łączeniu z nadbudową możliwe oszczędności po ofercie wykonawcy. | 1 pakiet | 3 000 zł – 5 000 zł | 3 000 zł – 5 000 zł |
| Rezerwa 10% | — | — | 1 900 zł – 2 900 zł |
| Razem z rezerwą | — | — | 20 900 zł – 31 900 zł |
Opcja: wykończenie nowego mieszkania
| Zakres | Ilość | Stawka brutto | Kwota brutto |
|---|---|---|---|
| Malowanie, podłogi, drzwi wewnętrzne i podstawowa łazienkaZakres wykracza poza stan do wykończenia. Bez zabudowy kuchennej, AGD i mebli ruchomych. | 50 m² | 700 zł – 1 100 zł | 35 000 zł – 55 000 zł |
| Rezerwa 10% | — | — | 3 500 zł – 5 500 zł |
| Razem z rezerwą | — | — | 38 500 zł – 60 500 zł |
Co zawiera łączny nakład?
Przykład: zakup + odświeżenie dwóch mieszkań + nadbudowa z tarasem, w stanie do wykończenia. Elewacja i wykończenie nowego lokalu są opcjami powyżej.
| Składnik | Przedział brutto |
|---|---|
| Zakup domu | 1 499 000 zł |
| PCC, jeżeli należny (2%) | 29 980 zł |
| Notariusz, wpisy i wypisy — budżet | 4 000 zł – 8 000 zł |
| Odświeżenie dwóch mieszkań | 45 320 zł – 65 351 zł |
| Nadbudowa z tarasem, do własnego wykończenia | 366 410 zł – 519 860 zł |
| Zakup i wskazane prace, z rezerwą w pracach | 1 944 710 zł – 2 122 191 zł |
Poza tą sumą: meble, kuchnie i AGD; opcjonalna elewacja; wykończenie nowego lokalu; finansowanie i koszty utrzymania w czasie prac; prawne wydzielenie lokali; koszty ewentualnej sprzedaży oraz podatki od niej. Kwoty nie są całkowitym kosztem zamieszkania w nowym lokalu ani całkowitym kosztem przedsięwzięcia sprzedażowego.
Na duże wzmocnienia fundamentów, ścian lub wymianę stropu nie ma jeszcze wyceny. Gdy ekspertyza wykaże taką potrzebę, trzeba rozszerzyć budżet. Rezerwa 10% nie zastępuje tej oceny. Przyłączenie nowego mieszkania zakłada dostępną moc i wydajność istniejących przyłączy; ewentualne zwiększenie również wymaga wyceny.
Wariant bez tarasu to ten sam nowy lokal, lecz zwykły dach płaski. Nie liczymy ponownie jego podstawowej konstrukcji, ocieplenia i szczelności przy dodaniu podestu.
Skąd niższa wycena?
Ograniczamy prace w obecnych mieszkaniach do odświeżenia. Nie wymieniamy po raz drugi sprawnych instalacji i kotła. Nie doliczamy wyposażenia, remontu zaplecza ani generalnego remontu części wspólnych. Dodatkowe piętro zakłada prostą lekką konstrukcję drewnianą i ekonomiczny standard.
Projekt i ekspertyza mieszczą się we wspólnym założeniu 30–40 tys. zł, a rozbiórka, dźwig i prace budowlane mają własne pozycje. Na tarasie drewno jest warstwą użytkową; nadal potrzebne są nośność, szczelność, odwodnienie i bezpieczna droga przez klatkę od strony ogrodu.
Wizualizacje pokazują możliwą aranżację z wyposażeniem. Nie przedstawiają zakresu kosztorysu podstawowego. Dobór płyt konstrukcyjnych, izolacji oraz ochrony ogniowej i akustycznej należy do projektanta. Dekoracyjne płyty SPC / Rocko nie zastępują samodzielnie całego systemu ściany.
RYNEK / PUNKTY ODNIESIENIA
Sprawdź ceny.
Porównaj zakres.
Poniżej trzy konkretne, odczytane oferty z Grochowa. Są to ceny ofertowe, nie ceny transakcyjne ani wycena tej nieruchomości. Weryfikacja: 11.09.2026. Ogłoszenia mogą później zmienić cenę lub zniknąć.
OFERTA · Garwolińska
799 000 zł
48 m² · 16 646 zł/m²
3 pokoje, piętro 2/3, balkon; wysoki standard.
Mieszkanie w budynku wielolokalowym; bez własnego ogrodu i tarasu na dachu.
Otwórz konkretne ogłoszenie ↗OFERTA · Makowska
650 000 zł
49,69 m² · 13 081 zł/m²
2 pokoje, piętro 1/3, balkon; wyposażone.
W opisie 49,69 m², w nagłówku zaokrąglone 50 m². Cenę za m² liczymy z dokładniejszej powierzchni.
Otwórz konkretne ogłoszenie ↗OFERTA · Łukowska · piętro willi
990 000 zł
84,2 m² · 11 758 zł/m²
Całe piętro bliźniaka, ogród około 200 m², garaż i piwnice.
Do generalnego remontu. Inny stan, metraż i prawa do gruntu; nieporównywalne wprost z gotowym lokalem.
Otwórz konkretne ogłoszenie ↗RZECZYWISTE TRANSAKCJE
Publiczny Rejestr Cen Nieruchomości
W Geoportalu wybierz moduł RCN, wyszukaj „ks. Jana Sztuki 15, Warszawa”, ustaw lokale mieszkalne, daty transakcji i promień wyszukiwania. Porównuj podobny metraż i pełne prawa do lokalu.
W odczytanej próbie danych dla bezpośredniego otoczenia domu nie uzyskaliśmy rekordów pozwalających policzyć lokalną medianę. Dlatego nie podajemy jej jako faktu. Brak danych w tej próbie nie oznacza braku transakcji.
Nie znaleziono zweryfikowanej pary identycznych mieszkań 50 m² z tarasem dachowym 50 m² i bez niego. Nie przypisujemy więc tarasowi automatycznej premii procentowej. Zobacz bieżące oferty Grochowa ↗
Źródła i sposób wyceny
- WOODPECKER · Aligator, oferta producenta 03.2026 ↗
Dom około 50 m²: 117 108 zł + 85 532 zł = 202 640 zł brutto (VAT 8%) do stanu deweloperskiego, bez fundamentu i opcji. Producent dolicza organizację. To punkt odniesienia dla technologii, nie oferta nadbudowy Sztuki 15.
- ADREM · cennik robocizny w Warszawie ↗
Ceny netto od: malowanie 20 zł/m², montaż paneli 65 zł/m², demontaż 25 zł/m². Nasze przedziały są brutto i obejmują też materiały; tańszy wariant wymaga prostej realizacji oraz porównania ofert.
- Tarasy Wesoła · koszt materiałów i wykonania ↗
Podesty naziemne z materiałem i montażem: ogólny przedział 250–900 zł/m², bez przygotowania gruntu. Nie jest to cena kompletnego dachu użytkowego. Producent Aligator podaje też 9 000 zł brutto za 18 m² sosnowego tarasu, czyli 500 zł/m².
- CHATOS · cennik prac elewacyjnych ↗
Pomocniczy punkt odniesienia dla malowania elewacji; ostateczna powierzchnia, rusztowanie i naprawy do obmiaru.
- Ministerstwo Finansów · stawki PCC ↗
W przykładzie zakupu na rynku wtórnym przyjęto 2% PCC, jeżeli podatek jest należny. Możliwe zwolnienia oceni notariusz dla konkretnego nabywcy.
- GUGiK · Rejestr Cen Nieruchomości ↗
Publiczne dane o zawartych transakcjach. Dostępność i zakres danych trzeba sprawdzać dla wybranego obszaru.
Pozostałe pozycje — projekt, rozbiórka, konstrukcyjne dopłaty, wyjście z klatki i relokacja fotowoltaiki — są jawnie przyjętymi kwotami planistycznymi. Publiczne cenniki nie są indywidualnymi ofertami dla tego domu. Przed umową trzeba zebrać porównywalne oferty z tym samym zakresem i sprawdzić VAT.